2011年7月8日，山西省高平市土地市场又高价成交5宗地。按目前掌握的信息看，部分好地段的楼板价已经逼近2300元（7500万/34507.68*1.03），加上目前土建成本每平米700-1000元的估算，单平米造价约在3000-3300元，这个价格没有包括房地产商的合理利润、税费、小区配套费等必须费用。按房屋市场销售价为成本价2倍估算，该地段房屋的销售价格应在6000-6600元左右。以一个区区中部地区、总人口40几万的县级市的经济总量来看，这个价格已经不可承受。
一方面是高企不下的地价、房价。另一方面，又是日益紧迫的保障性安居工程的实施。2011年我国计划新开工保障性安居工程1000万套。其中,经济适用住房和两限房近200万套,各类棚户区改造大约400万套,廉租住房160多万套,公共租赁住房近220万套。落实到高平市，就是2011年需完成1608套经济适用住房和144套廉租房。值得注意的是，中央财政2011年仅将安排1030亿元资金用于保障房建设,地方政府需筹措的建设资金大约在4000亿元左右。由于地方政府承当了今年保障性住房建设资金的大头,目前融资压力非常大。截至5月底,全国1000万套保障房建设任务的实际开工率仅为34%。
如果国家保障房计划实施的又快又好，那结果非常直观——房价下跌。如果土地拍卖价格继续上升，那结果也非常明显——房价上涨。这两种看似截然不同的趋势，震荡交错在目前的高平市房地产市场，事实是：房价继续看涨。
开始于2007年的保障性安居工程，在2010年以后明显加快了速度。从性质上看，更类似于2009年煤炭领域实施的‘国进民退’战略。在那一轮调整中，国家对煤矿进行国有化，压缩或取消民间资本在煤炭领域的存在成了不可逆转的大趋势。通过强制手段，高平市煤矿企业在短期内‘整合’为晋煤集团所属、科星集团所属、部分民间资本所属三种情况，从2000年开始的煤炭领域乱象得到了基本平复。煤炭资源也从‘推向市场’回归到‘计划配置’。
上世纪80年代初推行的‘住房商品化’，进展到1998年，才发生了实质变化。此前十余年间，住房商品化与单位福利分房长期共存。这段区间，由于房屋与土地没有作为纯市场要素参与到流通与分配环节中来，因此房价总体趋势稳中略升。1998年，住房改革在全国推行，取消福利分房，全面推行住房商品化、货币化。绝大多数单位的职工仅以少量现金加长期工龄，就购得了单位分配给自己的现有住房，拥有了产权。九八改革将‘房屋’彻底推向了市场，职工不再能够从单位得到福利分房。而从1994年开始的分税制改革，又逐步将地方政府推向了‘卖地财政’的境地。这两项政策层面的原因结合起来，加之近20年中国经济的高速发展，商品房价格如同坐上了直升机，一路飙升。
大规模保障性住房建设计划的推出，尤其是公租房、廉租房的推出，是中央有意识在房地产领域推行‘国进民退’策略的表现。这一更多借鉴自新加坡‘祖屋计划’的政策，如果施行到位，那么可以预见，市场将不再是房屋 配置的唯一途径。配合房产税的推出，地方政府过度依赖‘卖地财政’的弱化，也许会缓解目前房地产市场的尖锐矛盾。
但这一政策，也有其不能回避的弊端——中国改革开放的目标之一是建立市场经济体系，以市场作为资源配置的主要手段。‘国进民退’，明显有违这一趋势。除了这一趋势上的南辕北辙，在保障性住房，尤其是经济适用房分配过程中，也出现了普遍的不公与贪腐现象，使这一政策的效果大打折扣。尤其是在高平市这样仍带有农耕社会宗亲关系的现状下，实现分配公平，更是难上加难（不知道是不是要吻合国家逐步减少经济适用房投入、避免分配不公的趋势，高平市2011年总量达288.93公顷的国有建设用地计划表中，‘经济适用房用地’这一项的数值是‘0’）。
需要注意的另一点是，在高通胀、高地价与日益紧缩的货币政策下，房地产企业的融资越来越困难。以高平市为例，这次拍卖土地中标企业中的绝大多数，都存在向民间融资的行为，其成本至少在每年10%以上。由于开放商的资金已经在获取土地的时候全部耗尽，为了融得开发启动资金、同时也为了转嫁市场风险，开放商通行的权宜之计是：提前收钱。当一个楼盘图纸刚设计出来时，购房户就被要求提前将房价的50%或100%交给开发商——高平几乎百分之百的开发商都采用了这一方式。提前交钱不仅让购房者承担了房市价格涨跌的风险，也让购房者承担了开发商开发失败的风险，更甚的是，提前交钱还让购房者在与开发商之间的博弈中处于劣势地位——多数开发商在商品房竣工交钥匙时，都要求购房者补交数额不等的‘拿钥匙钱’，少则3万，多则10数万。
一方面是把钱存在银行，坐看CPI以5%以上的速度飞驰，致使货币日益贬值。另一方面是在投资渠道有限的情况下，把资金换成房产，或把钱借给房地产企业，以博未来房价的进一步上涨，实现资金保值增值。
2011-2012年，国家、银行、房地产企业、个人，都冒着相当巨大的风险。因为房地产的价格，不可能脱离收入实际，永远地涨下去。 |
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